个人出租房屋： 住房和非住房，差别有多大？ 个人出租房屋是现实生活中最普遍的场景。很多个人房东最担心的就是“税重”，但实际上， 个人出租住房的税负远低于出租非住宅。 一、 先看住房出租的税费标准 二、再看非住房出租的税费标准 两张图对比下来，关键差异一目了然： • 增值税： 住房和非住房月租金10万以下都免征；月租金10万元以上，住房税率减按 1.5% ，非住房税率 3% 。 • 房产税： 住房按租金收入的 2% 征收（4%减半），非住房按 6% 征收（12%减半）——差了3倍。 • 个人所得税： 住房减按 10% 征收，非住房按 20% 征收—— 差了1倍 。 • 印花税和城镇土地使用税： 住房 免征 ，非住房 需缴纳 。 2 必收藏！ 房屋租赁全税种汇总长图！ 以上讲的是个人出租的情况，那企业出租呢？住房租赁企业又有什么特殊政策？ 下面这张房 屋租赁全税种汇总长图 ，把 企业出租和个人出租、住房和非住房 的所有情况都整理在了一起，无论你是哪种类型的出租方，都能在这张图里找到对应规则。 这张图涵盖了增值税、附加税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税/企业所得税等全部税种，一张图看懂所有规则，建议直接保存到手机，需要时随时查阅。 3 企业出租房屋按这个税率 看完汇总图，来深入拆解企业出租房屋的增值税问题——这是企业财务人员最容易踩坑的地方。 国家税务总局12366纳税平台上有过这样一则留言，问得很直接： 问题： “企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”，按5%征收率计算缴纳增值税，可不可以开5%税率的增值税发票？” 税务局回答： “一般纳税人提供不动产经营租赁业务，税率9%，出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。” 税务局这一答复的核心意思是： 5%不是默认选项，而是特定条件下的选择权 。 具体来说，一般纳税人出租房屋，需要按以下4条规则来判定： 规则一： 一般纳 税人出租房 屋只有在选择一般计税方法的情况下增值税才适用9%的税率。 规则二： 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 规则三： 一般纳税人转租其2016年4月30日之前取得（含租入）的不动产，可选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；转租其2016年5月1日之后取得（含租入）的不动产，适用一般计税方法，税率为9%。 规则四： 住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。 特别提醒 ：以上关于5%简易计税的规则，在2026年增值税法实施后，适用期限截至 2027年12月31日 ，属于过渡期安排，需留意时效。 4 关于房屋转让： 买卖、赠与、继承，税差有多大？ 租赁之外，房屋转让环节的涉税处理同样值得关注。转让方式不同（买卖、赠与、继承），适用的税种及优惠政策差异显著，以下逐一梳理。 一、住房买卖 住房买卖双方涉及的税费如下： 注①：小规模纳税人附加税减半征收政策截至2027年12月31日。 注②：“满五唯一”指自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房。 附：契税税率表 重要变化： 自 2024年12月1日 起，全国（含北上广深）统一执行上述契税标准，不再区分一线城市与其他地区；房屋面积标准也从90㎡调整为140㎡。 二、住房赠与 赠与方式下，赠与方和受赠方各自承担不同税负： 重要提醒： 很多人为了省买卖的税费选择赠与，但忽略了一个大坑——受赠人未来再出售这套房产时，如果不符合“满五唯一”，需要按 差额的20% 缴纳个人所得税！而通过买卖方式取得的房产，再出售时通常只需按全额的1%核定征收。 除非确定这套房永远不卖，否则赠与未必划算 。 三、住房继承 继承的税负相对最轻，主要税费如下： 三种方式一句话建议： • 房子准备长期自住、将来传给子女→继承最省钱； • 房子未来可能出售→买卖优于赠与； • 慎重选择赠与，除非你确定这套房永远不会再卖。